Wohnung in Deutschland behalten oder kündigen?
Die große Frage: Behalten oder kündigen?
Die Wohnung in Deutschland ist einer der emotionalsten Punkte bei der Auswanderung – und gleichzeitig einer der steuerlich brisantesten. Viele Auswanderer möchten ihre Wohnung als Sicherheitsnetz behalten. Was viele nicht wissen: Eine möblierte Wohnung in Deutschland kann Ihren gesamten Auswanderungsplan steuerlich torpedieren.
Die Entscheidung betrifft nicht nur den Mietvertrag, sondern hat direkte Auswirkungen auf Ihre Steuerpflicht, Krankenversicherung und den steuerlichen Status im Zielland. Deshalb verdient dieses Thema besondere Aufmerksamkeit.
Steuerliche Konsequenzen
Das deutsche Steuerrecht ist in diesem Punkt eindeutig und unnachgiebig:
- Möblierte Wohnung = steuerlicher Wohnsitz: Nach § 8 AO hat jemand einen Wohnsitz dort, wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er sie beibehalten und benutzen wird. Eine möblierte Wohnung – auch wenn sie leer steht – erfüllt dieses Kriterium.
- Unbeschränkte Steuerpflicht bleibt: Wer einen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland hat, ist unbeschränkt steuerpflichtig – das gesamte Welteinkommen wird in Deutschland besteuert. Die Auswanderung ist steuerlich dann praktisch nicht vollzogen.
- Unmöbliert und dauerhaft vermietet: Eine dauerhaft und unmöbliert vermietete Wohnung begründet keinen steuerlichen Wohnsitz. Der Mieter hat die Verfügungsgewalt, nicht Sie.
- Komplett aufgegeben: Die sauberste und sicherste Lösung. Kein Wohnsitz, kein Risiko.
Kritisch: Wer die Wohnung möbliert behält, wandert steuerlich nicht aus! Das Finanzamt betrachtet Sie weiterhin als unbeschränkt steuerpflichtig – egal was in der Abmeldebescheinigung steht. Die tatsächlichen Verhältnisse zählen, nicht die formale Abmeldung.
Ihre drei Optionen
Option 1 – Kündigen und aufgeben
Die sauberste Lösung. Der steuerliche Wohnsitz wird klar und unwiderruflich aufgegeben. Alle Vorteile der Auswanderung (Ende der unbeschränkten Steuerpflicht, DBA-Anwendung) greifen sofort. Nachteil: Kein Sicherheitsnetz bei Rückkehr. In angespannten Wohnungsmärkten kann eine neue Wohnung schwer zu finden sein.
Option 2 – Unmöbliert vermieten
Die kluge Lösung für Eigentümer. Die unmöblierte Vermietung begründet keinen steuerlichen Wohnsitz, und Sie generieren passive Einkünfte. Die Mieteinnahmen werden in Deutschland beschränkt besteuert (Anlage V). Wichtig: Hausverwaltung oder Vertrauensperson mit der Verwaltung beauftragen. Werbungskosten (Abschreibung, Zinsen, Reparaturen) können abgezogen werden.
Option 3 – Verkaufen
Bei Eigentum: Spekulationsfrist beachten. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG). Bei Eigennutzung in den letzten 3 Jahren ebenfalls steuerfrei. Innerhalb der Spekulationsfrist: Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.
Immobilie in Deutschland behalten und vermieten
Für Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie als Kapitalanlage behalten möchten, ist die Vermietung die beste Option. Folgende Punkte sind zu beachten:
- Unmöbliert vermieten: Nur eine unmöblierte Vermietung stellt sicher, dass kein steuerlicher Wohnsitz besteht. Möblierte Kurzzeitvermietung (Airbnb) kann problematisch sein.
- Mieteinnahmen versteuern: Beschränkte Steuerpflicht in Deutschland. Steuererklärung (Anlage V) beim zuständigen Finanzamt einreichen. Kein Grundfreibetrag.
- Werbungskosten: Abschreibung (AfA), Zinsen für Hypothek, Reparaturen, Hausverwaltung – all das kann von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
- Hausverwaltung beauftragen: Professionelle Verwaltung ab ca. 25–35 EUR/Monat. Kümmert sich um Mietersuche, Nebenkostenabrechnung und Reparaturen.
- DBA prüfen: Mieteinnahmen aus Deutschland werden fast immer in Deutschland besteuert (Belegenheitsprinzip). Das DBA mit dem Wohnsitzstaat regelt, ob eine Anrechnung oder Freistellung erfolgt.
- Selbstnutzungsklausel: Wenn Sie sich im Mietvertrag das Recht vorbehalten, die Wohnung zeitweise selbst zu nutzen, kann dies als steuerlicher Wohnsitz gewertet werden.
Zimmer bei Familie oder Freunden
Ein häufiger Stolperstein: Viele Auswanderer kündigen zwar ihre Wohnung, nutzen aber bei Besuchen regelmäßig ein Zimmer bei den Eltern oder Freunden. Das kann steuerlich zum Problem werden:
- Regelmäßige Nutzung: Wenn Sie bei jedem Deutschlandbesuch das gleiche Zimmer nutzen und dort persönliche Gegenstände aufbewahren, kann das Finanzamt einen Wohnsitz annehmen.
- Hotel bei Besuchen: Die sicherste Alternative. Ein Hotelzimmer begründet keinen steuerlichen Wohnsitz.
- Gelegentliche Besuche: Seltene, unregelmäßige Übernachtungen bei Familie sind in der Regel unproblematisch. Problematisch wird es bei regelmäßigen, längeren Aufenthalten.
Fazit
Für eine saubere steuerliche Auswanderung muss die Wohnung in Deutschland aufgegeben oder unmöbliert vermietet werden. Eine möblierte, leerstehende Wohnung – egal ob eigene oder bei der Familie – gefährdet den gesamten Auswanderungsplan steuerlich.
Unsere Empfehlung: Eigentümer sollten unmöbliert vermieten und eine Hausverwaltung beauftragen. Mieter sollten kündigen. Und bei Besuchen in Deutschland: Hotel statt Familienzimmer. Klingt hart, ist aber steuerlich die einzig sichere Lösung.
Experte für strategisches Auswandern
Gründer von Auswander-Kompass. Unterstützt Menschen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz dabei, fundierte Entscheidungen über ein Leben im Ausland zu treffen – mit klaren Fakten zu Steuern, Visa und Lebensqualität.
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